칼럼 | 미국 부동산 상승과 하락 12년주기와 전망 |
2008 금융위기를 맞아 부동산의 하락을 경험했고 12년의 시간이 지나 2020년에 코로나 사태를 맞이하여 부동산 폭락으로 이어질 줄 알았는데 예상을 깨고 상승세를 이어가며 2021년도 셀러의 마켓을 이어 가고 있다. + 더보기 (여기까지 상세정보에 넣어주고, + 더보기 클릭시 전체 칼럼 볼 수 있게 부탁드려요) 그 이유는 첫번째 금융위기 때에는 모기지 지불 연장 프로그램이 없어지고, 모기지 못 내면 3달후 차압에 들어가거나 숏세일을 했는데 지금은 6개월씩 두번 1년을 모기지 페이를 연기해 주고 1년이 지나도 모기지 페이를 연장 조절해 주고 있다. 두번째, 금융위기 때는 구제보상금을 은행에 지불해 은행은 살아 났지만 구매자나 국민은 전혀 보상받지 못하고 돈이 은행으로 들어가 묻겼고 융자조건을 까다롭게하므로 부동산의 하락으로 이어졌다. 그러나 코로나 사태에서는 3차에 걸쳐 4.300조달라가 기업과 국민에게 직접 지불이 되고 시중에 돈이 풀리고 화폐의 양적완화가 증가하여 화폐가치가 떨어지는 인플레이션이 우려 되고 앞으로도 더 구제금융 돈을 더 풀어야하고 추가로 1500조달라가 이미 인준이 되었고 또 3500조달라가 추가 인준 될 것으로 예상된다. 10년에 이 돈이 풀리면 인플레이션은 안될 수가 없을 것이다. 돈 있는 사람은 집을 하나 더 구입하고 투자용 건물을 구입하고 있는 실정이다. 인플레이션이 예상되면서 현금유동성을 줄이는 태잎프링하겠다고 말이 나오지만 이것 또한 쉽지않고 더더욱 이자인상은 경기가 아직 회복되지 않았고, 고용률도 팬데믹 이전 수준으로 아직 회복이 안되었기 때문에 지금상태에서 이자인상은 어렵고 만약 이 상태에서 섣부른 태잎퍼링이나 이자인상을 하면 경기공황으로 이어질 수 있기 때문에 이자인상은 2023년도에나 조금씩 인상할 수 있을 것입니다. 이것도 경기가 회복된다는 전제해서 이자가 오를것이다. 이자가 오르고 경기가 획복되면 구매력이 회복되고 이자가 더 오르기전에 사야겠다는 심리가 작용하여 구매자가 몰리면서 계속 부동산가격은 올라 갈 것입니다. 세번째. 부동산 마켓은 34년 경험으로 봤을때 주기가 있다. 금융위기 때는 내려가는 주기였다. 6년 내려가고 6년 슬로우다운하고 6년 올라갔다가 6년 슬로우 업하다가 미국정세가 10년에서 14년 사이에 평균 12년에 큰 일이 발생하고 2008년 금융위기 때와는 달리 올라가는 주기이다. 지난 1987년에 블랙먼데이가 터져 내려가기 시작하고 1989년에는 부동산 매매가 거의 중단되고 6년간 내려갔고, 1995년에는 서서히 오르다가 2001년에 9.11 사태가 나고 경기 부양책으로 이자를 내리고 서프라임 융자를 주면서 2007까지는 오르는 시기였다. 인플레이션 여파로 앞으로 12년간은 더욱 상승세를 보일 것이다. 물가상승률이 1년에 3%정도가 정상인데 항후 5년간 예상은 30%이상입니다. 이에 본 부동산 공동구매그룹은 시기에 맞춰 혼자의 힘이 아닌 여러 사람의 경험과 지혜와 자본을 모아 공동구매회사를 만들고 4차산업시대의 시작으로 Al인공지능과 빅데이터 산업인터네등을 이용하고 공동 구매자를 모으고 공동 구매를 성공적으로 이끌고 부를 창출하는 목적으로 운영하는 공동 구매 회사입니다. 목표는 3년 안에 투자자 100명 이상을 모아 서로 신뢰를 쌓고 이익을 증가시키고 일인당 10만불씩 투자하면 $10 Millionn의 구매력이 생기고 무엇이든지 할 수 있는 명실상부한 건실한 회사로 성장시키는 것입니다. 공동구매의 장점은 적은 돈으로 부동산을 같이 구매하고 혼자힘으로 살 수 없는 것을 같이 구매해서 이익을 극대화하고 크레딧 안좋아도 다른 문제가 있어도 묻어 갈 수 있다는 것입니다. 단점은 판매시기가 문제가 될 수 있느나 구매시 바로 남기고 팔 것인지 5년후에 팔것인 10년후에 팔것인지 정하고 구입하고 중간에 급히 돈이 필요할 시는 지분을 시세에 맞게 다른 투자자에게 팔면 됩니다. 건물관리는 공인중개사인 제가 렌트수입의 4% 차지하고 비면 렌트해주고 고장나면 업자불러 수리하고 다 관리해 줍니다. 추가 질문사항있으시면 전화주시고 모든 일에 형통하시기 바랍니다.
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