송동호 변호사
안녕하세요 송동호 종합로펌입니다.오늘 칼럼에서는 뉴저지주 주거건물의 건물주인 임대인으로서 알아두면 도움이 되는 내용 중 하나인 임대보증금법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.
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임대 계약시 임대인은 혹시 모를 임대료 체납이나 재산 피해 등을 보호하기 위해 보증금 (Security Deposit)을 받습니다.이 때 임대인으로서는 보증금의 금액이 높을 수록 보호를더 많이 받을 수 있기에, 가능한 높은 금액의 보증금을 요구하면 좋을 것입니다.그러므로법적으로 허락된 기준을 아는 것이 중요한데,현재뉴저지주에서는임대보증금법 (Rent Security Deposit Act)에 의해1달 임대비의 1.5배에 달하는 금액까지 보증금을 받을 수 있도록 허용하고 있습니다.
즉,임대하는 3-bedroom single family house의1개월 임대료가 $3,000이라면임대인은 보증금으로$4,500을 요구할 수 있는 것입니다.저희 로펌에서임대인-임차인케이스를 진행하다보면 이 '1.5배' 제한에 대한 우회책으로 '애완동물 보증금' 또는 '가구 보증금' 과 같은 명목하에 더 많은 보증금을 요구한 임대계약서들을 종종 접하곤 합니다.예를 들어,위와 같은 상황에서$4,500의 보증금을 받은 후,애완동물 보증금으로$2,000를 추가로 받는 것입니다.하지만 이는 뉴저지 임대 보증금 법에 위배된다는 판례가 있으니 주의하시는 것이 좋겠습니다.
그럼 받은 보증금을 어떻게 관리할 수 있는지 알아보겠습니다.보증금은 임대인을 보호하기 위한 매체이지만, 실제로는 세입자인 임차인의 소유입니다.그렇기에 법적으로임대인은 이 보증금을 임대기간동안 사용할 수 없으며,이자율이 있는 별개의 은행 계좌에 보관해 놓아야 합니다.그리고 관련 계좌에 대한 정보를 임차인에게 30일이내에 보내주고,매 년 이에 대한 통지를 하도록 되어있는 것도 기억하시면 도움이 될 것 같습니다.
종종 임대료가 체납되었을 때 임차인이 보증금에서 대체해달라고요구하는 경우가 있습니다.그래서 울며겨자먹기로 퇴거소송도 진행하지 못하고 보증금으로 대체해 주시는 경우가 의외로 많습니다.하지만,임대인은 임대 보증금 법을 잘 지키고 있을 경우,밀린 임대료를 보증금에서 제할 의무는 없으며체납기간이 1개월이라고 하더라도 퇴거 소송 진행이 가능합니다.
임대인으로서 무엇보다 중요한 것은 임차인이 이사를 나간 이후 30일내에, 임대했던 집의 상태를 점검한 후,보증금에서 공제가 된 내용이 있을 경우에, 보증금 공제내역과 함께 남은 보증금을 보내는 것입니다. 만약,이를 확실히 이행 하지 않을 경우 보증금액의2배에 달하는 불이익을 받을 수 있으므로유의하시기 바랍니다.
여러 임대계약 분쟁의 중요한 부분 중 하나인 뉴저지 임대 보증금법을다루어보았습니다. 대부분의 주거임대계약에 적용되는 이 법은, 임대인이임대하는 주거건물에 함께 거주하면서임대하는 유닛이 2개이하인 상황은 제외됩니다.예를 들어 듀플렉스의 한 유닛에는 집주인 가족이 거주하고,다른 유닛에는 세입자가 살 경우 보증금을 별도로 이자가 붙는 계좌에 넣어 통지를 해주지 않아도 되는 것입니다.하지만, 특정 경우에는 이 법이 적용되기도 하므로 전문 변호사와 의논하시는 것이 좋겠습니다.
건물주-세입자법 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.
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